观焦点：商业地产危机持续发酵，一场小型银行融资危机正在酝酿当中？

隔夜美国银行股的闪崩，让整个市场发现了银行业的大雷：债券投资减值。

但资产端减值远远不是美国银行业最大的麻烦。疫情三年间，欧美人居家办公习惯的养成，让以写字楼为代表的商业地产价值暴跌，连黑石这样的资管巨头旗下的商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）都面临违约。

美国的小型商业银行对商业地产有大量风险敞口，资产负债表的状况正急转直下。商业地产市场的潜在危机如果进一步传导到银行业，将引发比2008年更可怕的金融海啸。

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商业地产危机持续发酵

根据商业地产分析公司GreenStreet的数据，在过去的12个月里，美国写字楼的价格已经下跌了25%。写字楼市场交易活跃度也降至冰点，MSCIRealAssets数据显示，今年1月份的交易量为2010年以来的最低水平。

这主要是因为，办公室正在面临一场结构性危机：疫情期间已经习惯舒舒服服居家办公的美国人，并不愿意重返办公室。

PolpoCapitalManagement创始人DanielMcNamara对媒体表示，在新冠疫情后，大量老旧办公室无法吸引员工回归，美国企业汹涌的裁员潮和在办公场所开支上的削减，会让问题变得更加严重。

据咨询公司戴德梁行发布的报告，大约有1/4的美国办公空间已经“不受欢迎”，另外60%则有“过时风险”。随着居家办公或混合办公的企业越来越多，到2030年，3.3亿平方英尺（大致相当于华盛顿市区所有办公室面积总和）的办公空间将会变得多余。

供应过剩的结构性危机已经在显现：截至2月22日的一周，得州奥斯汀写字楼平均入住率为疫情前水平的66%，其他美国主要城市还要更低，纽约目前仅为47%，而旧金山已降至44%。

找不到租客的写字楼业主正在不断流血，而之后，就是违约。

根据美国抵押贷款银行家协会的数据，写字楼业主今年面临近920亿美元债务到期，另有580亿美元债务将于2024年到期。

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