专家称明年房地产或出现报复性反弹 房价还会上涨吗？

中航基金邓海清：2022年楼市报复性消费，是否还能实现?

中航基金副总经理兼首席投资官邓海清表示，房地产在2023年的经济增长中毫无疑问将出演“男主角”，房地产最主要的下滑是因为年轻人的就业形势，包括生娃、买房等需求被延迟。他认为，2023年作为消费品的房地产或将出现上涨甚至是报复性反弹。“特别是在年轻人群体里面，包括生娃群体里面，可能是最大的消费支出项。”

楼市报复性消费的提法，最早在2020年疫情之后被提及，事实也在部分城市被验证了。

那么，2022年再“依葫芦画瓢”地重提楼市的报复性消费，是否还能实现?

个人认为概率较小。

首先，在什么广度上定义报复性消费?

按照邓专家的逻辑，报复性消费是因为2023年在年轻人群体中会有大量的结婚生娃需求，所以对房产的刚需会放大会兑现，那么这个报复性买房应该是全中国范畴内的。

虽然2022年的疫情在不同时间段在不同城市有不同程度的受影响，但全国范围内的楼市救市政策是从中央到地方的一直在进行，但楼市的现状也摆在面前，除了一线城市和部分强二线城市，大多数三四线及以下城市的楼市属于全面躺平。

其次，需求被延迟，但摊销方式可能各有不同。

按照邓专家的说法，“整个2022年被压制的结婚生娃都将在2023年被释放”，这种说法也有值得商榷的地方：在大多数三四线城市，原住民普遍不缺房，只是因为疫情之前的楼市一路上涨，加上疫情之前的消费信心是平稳和持续的，所以也就养成了——结婚必须买房，必须三口之家小家庭化的两个习惯逻辑。

但是，随着疫情导致的实体经济下滑，裁员减薪是普遍现象，对“刚性的结婚和生娃”而言，最直接的反应不是延后的报复性买房，而是住房消费的降级，或选择和父母居住，或选择在老房子结婚生娃，报复性的住宅消费不能说没有，但至少会在千千万万普通家庭产生分歧和分化。

第三，房价不涨了，买房的双翼之一也折断了。

买房的刚需其实是一对翅膀，一个是生活需要比如结婚比如生娃，另一个是形势所迫即房价不断上涨带来的焦虑：不买是损失、货币在贬值等等，但当目前大多数城市量价齐跌之下，一个翅膀折断了或者不急迫“忽闪”了。

报复性买房不能说不可以预期，但是大规模这种武断地乐观是要不得的。

当然，专家有一点是对的，自始至终都是从需求说事，没有从“政策利好所以楼市利好”的经验主义说事，证明还是能看到“变天”迹象，这是专家值得肯定的地方。

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