环球报道:民用建设通用新规并未增加公摊面积 应防止借机误导购房者的情况发生

近日，网上关于“公摊”的消息刷屏，“3月起，房子的公摊面积要增加了”“以后买房公摊要涨价了”，使得不少民众产生困惑。2022年8月住建部发布国家标准《民用建设通用规范》，已于今年3月1日起正式实施。新规将外墙水平投影面积算入建筑面积，这是否与民众关心的公摊面积有关呢？

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新规增加的建筑面积并非公摊

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池在接受本报《新法讯》采访时表示，《民用建筑通用规范》是强制性工程建设规范，只是对住房使用面积和建筑面积的计量作出规范，并不适用于房地产交易。而房产交易时及房产证上计算面积和公摊的依据是《商品房销售管理办法》《房产测绘管理办法》和《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》等法规。因此，新规将外墙水平投影面积全部算入建筑面积，和房屋交付的公摊没有关系。

华东政法大学法律学院教授高富平则表示，要解除购房者的这种误解和顾虑，必须明确《民用建筑通用规范》与其他法规并不联通，以规范实践中可能出现的开发商误导购房者的情形发生。

公摊面积存留仍存争议

由于公摊面积的存在，实践中常常会出现购房者“买100平方米，只得70平方米”的现象，取消公摊面积的争论从未停歇。

在赵秀池看来，公摊不可能取消，从住房面积计量上取消公摊没有实质意义。每个小区或楼盘因其楼层高低、住房设计档次不同，分摊的公摊均不同，过去已经按建筑面积交易的住房转换为使用面积操作难度较大，而且相应的物业费、暖气费、税费等以面积计量的标准都要调整，反而会让购房人觉得住房均价又上涨了。根据《商品房销售管理办法》，目前商品房销售都是以包含公摊的建筑面积计量，而且商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

高富平则表示，世界范围内的很多国家住房都没有公摊面积。由于公共区域的具体大小和功能往往并不明确，开发商便可以通过直接增加公共区域的面积而获得额外利润，而购房者则不得不支付额外费用。如果国家政策支持，未来希望能取消公摊，按使用面积计算更加公平合理，也可鼓励开发商合理设计房屋。

赵秀池则认为，如果以使用面积计量，表面上看不到公摊面积，但羊毛出在羊身上，公摊面积还会计入售房总价价格，又会引起另一种误会。

收房后公摊面积变大可投诉

此前山东青岛的李先生买房一事冲上了热搜，只因他购买了110㎡的房子，收房时套内面积却只有61㎡，公摊面积高达惊人的46%，远超购房合同显示的31.8%。如果收房后出现房屋公摊显著面积增加的情况，购房者该如何维权？

对此，高富平表示，在收房后，购房者若对公摊有异议，可以携带购房合同、建筑施工图等，到房产测绘中心申请面积鉴定。尽管国家对公摊面积没有设置上限和下限，但并不意味着公摊面积可以任由开发商设定。《商品房销售管理办法》第20条就规定，套内建筑面积或者建筑面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款；超出3%时买方可以选择解除合同，由卖方返还已付购房款及利息，买方继续履行合同的应补足3%以内的部分，3%以外的部分由卖方承担。

赵秀池则表示，根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》，交房时出现公摊变大的情形，购房者可以向住建局投诉，也可以拨打12345热线反映情况，还可以去法院提起民事诉讼。（见习记者 朱非）

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