观点：房贷利率持续下调，存量房贷款利率是否也能下调？

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“没有想到，还钱比借钱还难。”这是部分购房者发出的感叹。为了节约利息开支，有些购房者决定提前还贷，并准备按照现行的房贷利率置换此前的住房贷款。只是，由于提前还贷者大增，银行有点“吃不消”，有些购房者去年10月就向银行提出提前还贷申请，至今没能还掉贷款。按照银行的说法，最早也要到4月份才有可能轮到。

引发购房者提前还贷的原因很简单，那就是持续下调的住房贷款利率。为了刺激和鼓励居民购房，春节假期后，一大波城市下调了首套房贷利率下限，其中不乏郑州、珠海、厦门、福州、沈阳等二线城市。而广西南宁、广东珠海、湖南株洲和常德等地，更是将首套住房商贷利率下限下调至3.7%，房贷利率即将全面步入“3时代”。不仅如此，有些城市的二套房贷款利率也已经突破了5%，进入“4时代”。

相较于当下的房贷利率，此前购房、特别是房地产市场十分火爆时购房的居民，却仍在承受着高利率的房贷利息，低则5.88%左右，高则超过了6%，接近现行利率的2倍。特别是2019年前后依靠房贷购买了住房的居民，更是心理极不平衡，他们也就成为了提前还贷最为积极的一族，都在想方设法提前还贷。一些中介机构也趁机做起了帮助购房者提前还贷的生意，提供过桥资金、联系银行、协助办理相关手续等。如果监管不力，还可能出现各种欺诈现象，给购房者带来巨大的经济损失。

于是，越来越多的购房者发问，既然房贷利率持续下调，存量房贷款利率是否也能下调呢？相关媒体也在呼吁，应当给存量房贷款利率也出台调整政策。如果存量房贷款利率也同步下调，购房者就没有必要纷纷提前还贷了。即便下调的幅度小一些，可能也会让购房者放弃提前还贷的想法。要知道，对于提前还贷，相当一部分居民内心也是不太愿意的，或手中没有这么多钱，或借不到提前还贷的资金，或担心被中介机构欺骗。他们需要的，是一份相对公平的利息负担。

事实也是，对大部分购房者来说，他们都是在不同时期的不同需要下，购买了住房。虽然经济条件有好有差，但只要是工薪一族，或没有很好的收入来源，绝大多数都是“房奴”。只要是“房奴”，就难免都有能省一分就省一分的想法。因此，看到提前还贷能够节省不少利息，当然不会放弃这样的机会。因此，如果不对存量房贷同步调整利率，确实有点对不起购房者、尤其是“房奴”。

问题的关键在于，不同时期的购房者，并不都是刚需，难免会有炒房者、住房投资者，他们的房贷如何处理，是否也要同步下调房贷利率，是一个问题。也就是说，如果在存量房贷款利率的下调方面搞“一刀切”，就会带来严重问题，会给炒房者有机可乘，会造成事实上的不公平，甚至会鼓励炒房。显然，这是与“房住不炒”定位相悖的，是不能允许的。

这也意味着，面对购房者和舆论的呼吁，有关方面应当认真分析研究一下，出台相关的调整政策，不要让购房者再忙于提前还贷，也不要给银行增添工作压力了。前提是，相关政策必须体现鼓励刚需、遏制炒房，要分门别类、区别情况提出调整政策。基本的设想是，对首套房贷款利率，可结合目前的市场利率情况，建立动态调整机制，原则上存量房贷款利率可以比市场利率高出0.5个点左右，确保银行利益不受较大影响，亦即首套房贷款利率已经下调到3.7%的地方，存量房贷款利率可以调整到4.3%左右，既体现了政策的灵活性，也照顾了存量房贷款者的利益。如果购房者仍然要提前还贷，银行就不能给予其新的房贷资金支持，以稳定存量贷款客户。

对二套房存量房贷利率，则可在首套房基础上，再增加0.5个百分点左右，进一步体现房贷利率的灵活性和政策的引导作用。对二套房以上的购房者，一律不予政策优惠。如果提前还贷，银行决不允许给这些购房者再提供贷款，真正体现“房住不炒”定位，确保房地产市场不因为调控政策放宽而出现混乱现象，切实维护刚需者利益，维护普通居民利益。

关键词： 贷款利率 市场利率 房地产市场