为什么会出现大量的提前还贷？_今日看点

居民提前还贷，本来是一个常见现象，如今变得相当敏感。

(资料图片)

跳过现象，看几个统计数据：

1、2022年，居民中长期贷款增加2.75万亿，相较2021年的6.08万亿下降了55%；居民短期贷款也较2021年下降了41%。

但2022年的商品房销售额增速-26.7%，居民中长期贷款下降幅度超过销售额的降幅，说明居民提前还贷还是较为明显。

2、在2020年之前，居民中长期贷款的变化和房贷利率基本呈现负相关。

也就是说贷款利率越高，居民借房贷的意愿越差；贷款利率越低，居民借房贷的意愿越强。这是符合正常的逻辑的。

但是2020年疫情发生之后，尽管贷款利率持续下行，但居民房贷的意愿也持续下行。

这说明，房贷利率的降低，不仅没有增强居民贷款的意愿，反而触发了居民更快的提前还贷。

居民提前还款潮值得警惕，因为在金融市场，当个体行为趋向一致的时候，风险就会出现。

一、为什么会出现提前还贷浪潮呢？

1、新增房贷和存量房贷：利差过大。

存量房房贷利率：部分利率高于4.3%的平均值，有的甚至6%以上。

2020年以来，银行发放的部分住房贷款利率在6%以上，不少人选择了固定利率，所以他们的房贷利率相当高。

另外，尽管2022年LPR下降3次，但由于计息周期、加点等因素，部分存量房贷利率仍然远高于基准利率。

这个也很容易理解，在房地产较热的那段时间，房贷利率都是按照“LPR+基点”发放的，有的加50个基点，有的加75个基点。

现在呢？LPR基准利率已经降到了4.3%。

为了刺激大家买房，不少城市房贷利率都是按照“LPR-基点”发放，南宁最多减了60个基点，房贷利率已经打到了3.7%。

其实，不只是南宁，自郑州今年1月29日率先降利率以来，全国已有近20个城市取消房贷利率下限。

目前，唐山、丽水、太原、郑州、福州、厦门首套房贷利率最低3.8%，珠海最低为3.7%。

所以，对比一下，这一来一回，利率相差1%-1.5%，最高利率差高达2.3%。

按照贷款200万额度，30年期限，以及1.2%的利差计算，新房和存量房利息总额相差高达50万。

而且，200万的贷款，贷款30年，单利息就得180万，本息合计高达380万。

所以，在有提前还款能力的情况下，居民选择提前还款，很容易理解。

怎么解决这个问题呢？不患寡而患不均，缩小利差，把存量房房贷利率降下来。

实际上，早在2009年，我国之前就实施过，存量房房贷利率打折的政策。

当时亚洲金融危机刚过，经济等待复苏，为了刺激房地产市场，房贷利率也是一降再降。

房贷利率从6.6555%下降至4.158%，再下降至3.87%。

为了平衡存量客户，国有银行出台政策，早前享受8.5折优惠利率的业主，申请后可享受7折优惠利率。

也就是，让存量客户也享受最低利率。

我们是如何看待这个措施的呢？以前会降低存量房贷利率，但是现在很难实施了。

关键词： 贷款利率 基准利率 优惠利率