每日观察!“六管齐下”，优化升级商品房预售资金监管

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本报讯（华飘飘 姜小莉） 不久前召开的中央经济工作会议指出：“有效防范化解重大经济金融风险。要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作。”2022年以来，我市围绕防范化解房地产市场重大风险，专门出台商品房预售资金监管实施办法，在监管模式、归集方式、监管标准、用途管理、服务效率、公众监督六个方面全面优化升级，确保房地产市场平稳发展，确保不发生期房烂尾的重大风险，确保期房业主的合法权益不受损害。

全面推行预售资金第三方托管模式。为确保预售资金监管的独立性和安全性，实现预售资金与开发企业的经营风险、债务风险、融资风险、账户风险相隔离，我市在国内率先探索全面实施预售资金第三方托管模式。市住建部门专门成立预售资金托管机构，并设立预售资金监管账户，解决了预售资金监管独立性和专业性的问题，有效避免了预售资金被挪用的情况，有效提升了用于保交楼的预售资金的安全性。

全面优化预售资金归集方式。我市将预售商品房项目全面纳入预售资金监管体系，包括住宅和非住宅所有商品房项目。同时，实施预售资金全额归集，购房人按照合同约定支付的首付款、按揭贷款等全部房价款应当交款至政府预售资金第三方托管机构的预售资金监管账户，防止预售资金在政府监管体系外运行。

全面提高预售资金监管标准。为进一步加强预售项目保交楼的能力，我市适当提高了监管额度标准，监管标准在原来的基础上每平方米提高了1000元，使项目在出险后预售资金能够覆盖后续项目建设，为项目保交楼提供充分的资金保障。

全面加强预售资金用途管理。为切实规范预售资金使用，确保预售资金用于本项目工程建设，我市要求预售资金的使用应经过辖市区住建部门的核实确认，再由政府的预售资金第三方托管机构定向支付至本项目有关参建单位，确保预售资金专款专用。

全面提高预售资金使用效率。为积极应对当前低迷的房地产市场形势，切实解决开发行业普遍面临的资金困难，有效满足开发企业合理用款需求，我市通过将预售资金“按栋提取”改为“按套提取”、允许开发企业通过银行保函置换部分预售资金、适当增加工程进度支付节点等一系列优化措施，支持开发企业及时回笼现金流，提升预售资金使用效率。

全面提高预售资金监管透明度。为保障广大期房业主的知情权，主动接受社会公众监督，我市预售资金第三方托管机构通过官网、微信公众号等网络渠道主动提供商品房项目的预售资金入账查询、项目建设进度视频和图片、工程节点审核监理报告等公众服务，使预售资金监管工作更加阳光、透明。

关键词： 第三方托管 房地产市场 开发企业