当前速讯：房地产市场运行的四大核心是什么？

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疫情、去高杠杆、去高债务、去高周转的金融管控、房地产调控、经济低迷四大因素冲击背景之下，房地产业元气大伤，房企危机重重。尽管经过四波房地产救市，市场面临二次探底的局面。

目前基本面判断，房地产市场一直未见底，处于筑底、探底周期，并且拉长。按照70城房价环比下降14个月看，下行周期已经超过前四轮，超过2014年。因此，市场复苏回暖延期的不确定。

2022年10月房地产行业进一步回暖，商品房销售金额、房屋新开工和竣工面积累计同比降幅均有收窄。总体房地产下行态势在持续。土地市场疲软、销售规模同比跌幅扩大、新开工较大跌幅等现状好转需一个过程。

11月以来房地产市场利好颇多。金融16条、扩大第二支箭以及三部门发的银行保函置换部分预售资金。连续三重金融端利好对房地产开发企业提供了有力的支持，关键是政策端支持力度加大传导至行业销售与投资需一段时间。

首当其冲的是部分高杠杆、高债务、高周转的民营房企遭遇资金链、现金流困难程度，比2007年-2008年、2011年-2012年、2014年、2020年还更严重，持续时间更长，影响力更大。

房企自三道红线、房地产集中贷款、上市融资封闭、销售回款枯竭之后，爆发资金链危机，债务到期后，现金流无法有效改善，致债务、信用、供应链、停止拿地、停工、逾期交房的六危机。

值得注意的是疫情、政策端的冲击下，房地产市场运行的四大核心，即金融、土地、供需、经营出现断链现象，部分高杠杆、高债务、高周转的民营房企无法健康、循环发展，形成负循环。

其一是投资端：投资额累计同比连续7个月下降，同比单月连续下降1年2个月（14个月），预计年内难转正。

2022年前10月，全国房地产开发投资113945亿元，同比下降8.8%，降幅比前9月扩大0.8%。其中，住宅投资86520亿元，下降8.3%，降幅比前9月扩大0.8%。

写字楼投资4403亿元，下降10.3%，降幅比前9月扩大0.4%。商业营业用房投资9079亿元，下降13.5%，降幅比前9月扩大1.3%。其中住宅投资额跌幅扩大最明显，与房企拿地、新开工项目减少有关。

关键词： 市场运行 房地产市场 新开工项目