环球快看：房住不炒落地和房地产回归实体经济的现状

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近日，房地产企业融资政策有了新的变化，证监会允许部分存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资。此次政策是对2018年“融资禁令”的调整。2018年10月，证监会推出《再融资审核非财务知识问答》，其中第8条明确提及，主营业务为房地产（包括住宅地产、商业地产）的上市公司，或者主营业务虽不属于房地产，但是目前存在房地产业务的上市公司申请再融资，为防止募集资金变相用于房地产业务，暂不推进审核。

随着“房住不炒”开始落地，房地产回归国民经济基础性行业、民生保障行业和支柱产业定位，逐渐成为实体经济的一部分。近期，需求疲弱和供给冲击形成负反馈循环，叠加预期不振，商品房市场明显下行，行业风险持续释放。基于规模大、链条长、牵涉面广等特点，房地产对稳定经济大盘、保障和改善民生、防范系统性风险具有重要的意义。近期，国家一再强调，要创新政策工具，灵活应用阶段性政策，支持刚性和改善性需求，推进行业稳定。

基于此，近期央行、财政部、证监会纷纷创新稳行业和稳市场的政策工具。比如，9月底央行和银保监会明确，房价同环比连续下跌城市可下调或取消首套房贷利率下限；财政部对于“先卖后买”类住房消费涉及到的个人所得税给予免除；债权交易商协会推出房企发债信用增级和风险缓释工具。此前，证监会也创新了相关政策。比如，5月4日深交所明确支持房地产企业合理融资需求，5月14日证监会提出，开展民营企业债券融资专项支持计划。

当下，随着“保交楼”进入攻坚阶段，防风险的重要性日益上升，相关部门应形成政策合理，避免各守一方导致的合成谬误。对于资本市场来说，结合“房住不炒”落地和房地产回归实体经济的现状，以及房地产对当前稳定经济大盘之重要，不能再固守过去的思维模式，即“凡是涉房、一概不准”的资本市场融资禁锢，而要实现既能严格限制主营业务为房地产的企业股权融资，又合理保持资本市场融资功能的有效发挥，更好服务稳定经济大盘。

近期，房地产行业出现了新现象，最突出的就是房价持续下跌引发的各方预期悲观和金融“减速器”效应，造成一定程度的信用紧缩，拖累了稳定经济大盘的战略。截止到9月份，全国70城新房和二手住房价格已经连续12个月下行，且跌幅在加大。房价持续下跌导致抵押物价值贬值，这对购房者入市买房，银行放贷，推进出险项目收并购等等，都造成了抑制效应，也就是普遍性的不愿参与。其造成的直接后果，就是开发商的资金链越来越紧张。

于是，从拿地和开工，到建筑施工、上中游材料和部品供应，再到资金到位，以及下游销售、竣工交付和装饰装修，也包括建筑业为主的庞大就业，房地产全行业、全链条出现明显的收缩效应。而行业内各主体预期不振、每况愈下又加速了这一进程，从而导致民生端“保交楼”的难度加大，行业风险继续释放，并开始出现了传染效应。基于此，在房地产行业无法“良性循环”，甚至出现市场失灵的情况下，就必须从源头上纠偏金融“减速器”效应。

由此，需要多方资金和信用注入，以弥补流动性无谓的流失，除了前期专项借款和纾困基金等国家和地方层面的信用注入，也需要积极发挥资本市场的融资功能。根据证监会的消息，允许以下存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资：自身及控股子公司涉房的，最近一年一期房地产业务收入、利润占企业当期相应指标的比例不超过10%；参股子公司涉房的，最近一年一期房地产业务产生的投资收益占企业当期利润的比例不超过10%。

此前，管理层一直强调，鼓励在市场化、法制化、商业可持续的原则下，鼓励社会资金参与“保交楼”和出险项目“收并购”，以推进资产重组和盘活。但是，基于“凡是涉房、一概不准”的资本市场融资禁锢，“保交楼”也好、“收并购”也好，都会导致参与的企业“涉房”，从而影响到其资本市场的融资权利。比如，建筑企业、代建公司等等。当然，也包括因为债权保护而被迫持有房地产项目或股权的相关企业，以及主动参与“收并购”的实体企业。

问题是，这些企业参与“保交楼”和“收并购”，并非转型介入房地产开发业务，而且其主业也并非是房地产。上述类型的“涉房”行为，若不影响其在资本市场的融资，不仅可以扩大“保交楼”、“收并购”的资金多方来源，还能以资本市场巨大的融资功能，补缺房地产市场无谓的流动性流失，降低各方参与的风险，纠偏金融“减速器”效应，从而缓减抵押物价值贬值，从源头上提振房地产行业各方的信心，促进行业上下游良性循环和市场走向健康。

关键词： 资本市场 房地产业务 主营业务