【独家】东莞：银行擅自拨付或转移商品房预售监管资金的，应负责追回

8月2日，广东省东莞市住房和城乡建设局发布《关于公开征求意见的通知》。

意见稿提出，房地产开发企业申请商品房预售许可前，按照一个预售许可证对应一个账户的原则开设商品房预售资金监管账户，监管账户需为新开设的银行账户。

购房者可网上银行转账等方式缴纳购房款

【资料图】

为防止开发企业截留、收存购房款，意见稿提出，对已取得商品房预售许可的项目，由购房人根据预售资金监管系统生成的《房屋缴款通知单》信息，通过关联预售资金监管系统的POS机刷卡、银行柜台转账、网上银行转账等方式，将购房款（含定金、首期款、分期付款、一次性付款等）直接存入相应房屋的商品房预售资金监管子账户。

子账户是由监管银行针对每套房屋在商品房预售资金监管账户下分设的、唯一收存对应房屋购房款的银行账户。

开发企业不得以其他任何形式私自截留、收存购房款；按揭银行应按商品房抵押合同约定将银行按揭贷款、住房公积金贷款等直接存入相应房屋的商品房预售资金监管子账户。

预售资金监管系统将自动检测房屋的预售资金是否已足额缴存，首期款未足额缴存的房屋，将无法办理商品房买卖合同备案。

确定资金监管额度

对于预售资金的使用管理，东莞市提出五点应对措施。

意见稿明确监管额度。根据预售商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素，设定项目建设资金监管额度（监管额度=项目建筑面积×本市房屋建筑工程造价单价×120%）及工程建设保证金。

监管额度内的资金，应当专款专用，在商品房项目完成房屋所有权首次登记前，商业银行不得擅自扣划，设立子公司的房地产开发企业，集团公司不得抽调，只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费。

意见稿显示，对自愿加入“诚信联盟”，向社会公开承诺诚信守法经营的企业，对其商品房预售资金使用实行“扶优”政策。

对同一个预售许可范围内的楼宇，首次申请使用商品房预售资金时，已按规则预留工程建设保证金的，提供本项目相关发票等材料，企业可申请回笼前期已支付对应监管楼宇的总承包施工进度款。该回笼的总承包施工进度款在对应楼宇的总承包合同金额内核减。

房地产开发企业已按规则预留工程建设保证金的，可凭相关银行出具的现金保函置换同等金额的商品房预售资金，在担保期限内不能提前申请撤回现金保函。现金保函的担保期限不得早于相应楼宇商品房买卖合同上约定的最晚交付日期。

商业银行擅自拨付或转移资金的，负责追回资金

意见稿强化了各方监管职责。

文件明确监管细节的执行者，镇街（园区）住房和城乡建设局对辖区预售商品房项目加强日常监督和检查，负责核实开发企业在申请商品房预售资金使用时是否存在拖欠工程款、工程停工、延期交楼等不稳定因素及违法违规销售行为，在规定时限内对企业“申请商品房预售资金使用”事项出具审查意见。

房地产开发企业有下列情形之一的，由市住建部门责令其限期整改。逾期未完成整改的，依照有关法律、法规予以处罚；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。

1.未按规定收存和使用商品房预售资金；2.提供虚假资料申请办理商品房预售资金相关业务；3.其他违反商品房预售资金监管相关法律、法规等行为。

同时，各商业银行对其开设监管账户的预售商品房项目做好金融服务和资金风险监管，通过对接预售资金监管系统将监管账户内预售资金的收存、拨付交易明细、账户余额及冻结、划扣等信息实时推送给住建部门，并对其推送的电子信息真实性负责。

商业银行违反预售资金三方监管协议，未经住建部门核实同意，擅自拨付或转移监管额度内资金的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任。

关键词： 商品房预售 房地产开发企业 项目建设