世界热头条丨滨江集团绿档民企，融资通畅，料业绩稳增

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公司概况：深耕大杭州区域，品质住宅标杆。滨江集团成立于1992年，创立时是杭州市江干区的集体所有制房企，主要7位员工包括现在的董事长戚金兴。公司初创时致力于杭州旧城改造，2006年完成改制、全部民营化。公司于2008年在深交所上市，是当年唯一一家国内A股IPO的房企。公司在2008年就已建立五大产品标准化体系，目前有四大产品体系、十五个标准版本，深耕杭州30载、品质豪宅口碑业内领先，以武林壹号为首的红盘享誉杭州。至2022Q1末，实际控制人戚金兴及一致行动人持股占比62%，并自2016年起多次增持、其中2021年6-9月累计增持达5%，彰显对于公司发展的信心与价值的认可。此外，公司2018年推出员工跟投计划，跟投比例上限10%。

拿地&土储：拿地积极扩张，杭州货值占比六成。2015年后公司拿地积极、持续重点布局杭州，公司拿地/销售金额比从2011-14年的均值30%提升至2015-21年的60%；并计划2022年权益拿地额/权益回款比达60%；4M2022拿地/销售金额比66%，拿地货值榜已居第4，较2021年提升16名。公司拿地权益比也从2016年的19%低位提升至2019-21年的54%、52%和62%，4M2022进一步提升至78%。公司也是近期民企中唯一积极并购的房企，陆续收购了融创、融信、阳光城等约5个杭州及浙江省内合作项目、对应权益比从45%提升至97%，有利于公司杭州市占率的进一步提升。此外，我们测算公司拿地隐含毛利率已有显著提升，从21H1的21%提升至21H2的29%，且21H2拿地面积占比全年高达50%、占比处于重点房企第二。至2021年末，公司可售货值3,000亿元、权益比例50%，其中杭州、浙江（除杭州）、其他分别占比60%、25%和15%。

销售&结算：销售跨越式增长，业绩进入释放期。杭州市场自2016年以来量价齐升，在四限严格政策下2021年销售额同比+49%、销售均价同比+10%，且2019-21年平均常住人口增长率达2.7%，在重点二线城市中仅次于西安。公司2008-20年在杭州的销售额市占率在10%以内、均值达7%，2021年大幅提升至15%。伴随着杭州市场的持续向好，公司自2015年开始销售换挡加速，公司2015-21年销售额CAGR+40%，远高于2010-14年仅+8%，也远高于行业2015-21年+13%。公司2021年销售额1,691亿元、同比+24%，行业排名第22、同比提升5名。公司销售权益比也在持续回升，从2017-19年均值仅41%，逐步回升到2020-4M2022的分别为51%、52%、61%。此外，公司业绩也进入了释放期，公司2018-21年收入CAGR+22%、业绩CAGR+35%；2022Q1末预收款970亿元、同比+19%，覆盖2021年地产结算收入2.6倍、远高于板块的1.1倍。

财务&估值：绿档民企，融资通畅，料业绩稳增。公司持续处于三条红线绿档；有息负债中银行贷款和债券类分别占比74%和26%；平均融资成本低至4.90%，计划2022年继续降至4.70%。2021年12月至今公司发行3笔短债，成本在3.6-4.2%。公司费用率管控优异，2021年三费费率仅5.3%，位于16家重点AH房企第三；销售员工人均自销额和行政员工人均产值，公司分别以4.65亿元/人和16.42亿元/人均居于前三。我们预测公司2022-24年归母净利润分别为36.4/41.9/48.2亿元，同比分别+20%/+15%/+15%，参考可比公司给予22年目标PE9X，对应总市值328亿元、较现价空间30%。

投资分析意见：首次覆盖、并给予“买入”评级。滨江集团深耕杭州30载，公司自2015年开始销售换挡加速，2021年销售额达1,691亿元，行业销售排名第22。近年来公司积极拿地扩张，2015-21年拿地/销售金额比达60%，并计划2022年权益拿地额/权益回款比达60%，公司拿地聚焦于大杭州区域，目前可售货值中杭州占比60%，这将赋予公司后续更强的销售弹性和毛利率弹性。公司也是近期民企中唯一积极并购的房企，这彰显了公司绿档民企的资金实力，也有利于后续市占率和权益比的提升。我们预计公司22-24年每股收益预测分别为1.17/1.35/1.55元，对应22/23PE为6.9/6.0X，给予22年目标PE9X，对应总市值328亿元、目标价10.53元/股，首次覆盖、并给予“买入”评级。

关键词： 滨江集团 销售金额 杭州市场