天风证券同比下降40.7%；合同销售面积632.7万方

天风证券股份有限公司韩笑对万科A进行研究并发布了研究报告《业绩双位数增长，多元化齐头并进》，本报告对万科A给出买入评级，当前股价为18.67元。

万科A(000002)

事件：公司发布2022年第一季度报告，公司实现营业收入626.67亿元，同比增长0.65%；归母净利润14.29亿元，同比增长10.58%；每股收益0.12元/股。

业绩双位数增长，费用管控有效

公司2022年一季度实现营业收入626.67亿元，同比增长0.65%；归母净利润14.29亿元，同比增长10.58%。盈利能力方面，公司2022年一季度整体毛利率同比下降1.54pct至18.9%，净利率同比上升0.42pct至4.45%。净利率不降反增源于1）加强费用控制，销售费用率、管理费用率分别为2.92%、4.17%，同比分别下降0.1、0.36pct；2）所得税同比下降19.17%，下降幅度大于利润总额降幅。

销售下滑，拿地谨慎

公司2022年一季度共实现合同销售金额1065亿元，同比下降40.7%；合同销售面积632.7万方，同比下降42.7%；对应的销售均价16833元/平米，同比增长3.58%，较2021年末销售均价提升2.10%。公司2022年一季度共新增6个项目，累计新增计容建面约145.8万方，权益建面112万方，权益比例76.82%；根据月度经营数据，公司一季度累计拿地总价174.51亿元，对应的拿地楼面价11937元/平米，地售比为0.71，拿地力度16.4%，投资较为谨慎。新开工面积599.4万方，占全年开工计划31.2%；竣工面积310.4万方，占全年竣工计划8%；新开工较为乐观。

在手现金充沛，保持融资优势

截至2021年一季度末，公司净负债率34.6%，剔除预收账款的负债率68.1%，分别较2021年末升高4.9、下降0.3pct；在手货币资金为1417.8亿元，现金短债比1.6，较2021年末升高0.1；三道红线均满足绿档要求。有息负债中59%为长期借款，负债结构健康。2022年一季度发行的中期票据发行利率均不高于3%，公司债券发行利率不高于3.7%，保持融资优势。

各项业务齐头并进，印力实现轻资产拓展

1）万物云城新增3个城市服务项目，新增物业项目中67%来自于独立第三方。2）商业开发与运营实现收入21.1亿元、印力拓展轻资产项目1个，新增管理面积16万方。3）物流仓储营收8.7亿元，新获取项目可租赁建面5.4万方。4）租赁住宅实现营收7亿元，新拓展房源超过6000间。

投资建议：公司2022年一季度销售下滑，投资谨慎；业绩同比双位数增长，费用管控有效；保持融资优势，杠杆较低；各项业务齐头并进。我们预计公司2022-2024年净利润235.99、252.26、266.98亿元，EPS为2.03、2.17、2.30元/股，对应PE为9.55X、8.93X、8.44X，维持“买入”评级。

风险提示：房屋价格大跌、业务推进不及预期、宏观经济不及预期

证券之星数据中心根据近三年发布的研报数据计算，招商证券路畅研究员团队对该股研究较为深入，近三年预测准确度均值高达90.9%，其预测2022年度归属净利润为盈利247.68亿，根据现价换算的预测PE为8.77。

关键词： 同比增长 同比下降 齐头并进