京投发展：今年新开工面积预计翻倍

新开工面积一定程度上决定了未来规模。受土地购置、资金和开工意愿等因素影响，今年前两个月全国住宅新开工面积同比下降14.9%，易居研究院预计今年全年新开工面积下降8%左右，连续第三年下降。

聚焦 TOD 轨道物业开发的京投发展却出现逆势扩张势头，其日前发布的2021年年报显示，2021年计划新开工面积8.92万平方米，实际开工11.65万平方米，2022年预计新开工面积 21.27万平方米，与2021年实际开工面积相比，几乎翻倍。

销售与回款双增长

2021年京投发展计划新开工面积8.92万平方米，实际开工11.65 万平方米，完成计划的 130.61%；计划竣工面积 48.35 万平方米，实际竣工 48.41 万平方米，完成计划的 100.12%。2022年预计新开工面积21.27万平方米，竣工交付面积 53.34 万平方米。

新开工面积的大幅增加，源于土地储备和资金的稳健。

年报显示，去年京投发展实现签约销售额161.23 亿元，同比增长13.32%；回款额159.85亿元，同比增长20.72%。实现销售面积45.99万平方米，结转收入金额 69.02亿元，结转面积 38.8万平方米，期末待结转面积 43.73万平方米。

截至去年底负债总额 356.44亿元，较年初减少13.9%。随着项目开发速度不断加快，项目持续预售并实现结转，资金快速回笼；资产负债率76.16%，与年初相比减少6.96个百分点，主要由于偿还股东借款债务减少及2021年发行永续类融资30亿元。

去年京投发展融资总额167.65亿元，加权平均融资成本年化利率为6.71%，最低项目融资年化利率 3.66%，最高项目融资年化利率 7.77%。

房地产销售是京投发展的主营业务，占营业总收入的 99%，其中，北京区域房产销售收入 43.33 亿元，占房产销售收入 64.69%，无锡区域房产销售收入 23.66 亿元，占房产销售收入 35.31%。公司贯彻“植根北京、茂盛全国”的战略发展目标，宁波区域的进出口贸易业务收缩也体现了对非主业业务的优化整合，集中资源发展主营业务。

京投发展目前存货主要包括轨道物业项目以及其他物业项目，去年年内，公司全资子公司与大股东组成联合体以175.3亿元竞得北京市朝阳区东坝车辆基地综合利用项目三块地块的使用权，保障了后续发展。

“稳”字当头，聚焦TOD 轨道物业开发

近年来，京投发展始终聚焦 TOD 轨道物业开发。TOD(Transit-Oriented Development)，指以轨道交通为导向的开发模式，通常是以高铁、轻轨、公交等公共交通站点为中心以 400-800 米为半径，建立中心广场或城市中心的一种城市开发模式。

自2011年京投发展第一个 TOD 项目以来，10年间公司陆续投资开发了西华府、北京公园悦府、琨御府、岚山、无锡愉樾天成等多个TOD 轨道物业开发项目，总建筑面积超 277 万平方米。

轨道物业开发领域的先发优势，也成为京投发展核心竞争力来源。由于进入 TOD 轨道物业开发领域较早，经过十余年的沉淀，在产品打磨和内部管理上都积累了一定的优势。京投发展在年报里表示，从当前宏观环境来看， “房住不炒”成为调控主基调，未来市场考验的必将是房地产企业精细化管理和产品差异化打造能力。

京投发展以空间营造和智慧运维作为打造产品差异化的主要抓手。在室内空间的营造上，从消费者调研结果出发，根据消费者生活习惯、居家动线、功能要求等方面的需求共性，科学 合理地进行户型设计优化和家居配备；在室外空间上，针对 TOD 项目面积大、与公共交通衔 接紧等特性，规划各具功能的公共区域，实现城市功能和社区功能的无缝衔接和转换。

智慧运维是京投发展打造产品差异化、提升运营服务核心竞争力的另一工具，其主要体现在精确分析、精准管理和精细服务上。

京投发展表示，2022年将继续聚焦 TOD 轨道物业开发，合理扩张和新增土地储备，“稳”字当头，同时促进销售回款，创新融资模式，降低资金成本保障财务稳定，保持持续平稳健康发展。

关键词： 京投发展 万平方米 销售收入