深圳百花片区最受捧的小户型学区房已跌近参考价格

打击学区房炒作的接力棒，传到深圳。

近日，深圳百花片区最受捧的小户型学区房，已经跌近参考价。深圳顶级名校百花小学和深圳实验中学的学区房金茂礼都，一套46平方米一房一厅房源，业主挂盘价降至630万元，单价约13.7万元/平方米。最高光的时候，这个“百花顶流”学区房，成交价一度高达30万元/平方米。业主甚至高傲地拒绝贷款买家，“资金不在手，勿扰。”

学区房的好光景难再续。乐有家研究中心数据显示，自2021年9月开始，深圳六大名校片区的业主挂牌价明显下滑。罗湖深中周边的挂牌价跌幅最大，达到10%；其余名校片区挂牌价跌幅为3%-6%。而成交价方面，福田百花片区、南山南二外周边、龙华深高北周边，均已跌去20%。

曾经高不可攀的顶级学区房，正在走下神坛。

天价学区房祛魅

深圳楼市“硬通货”--小户型学区房，逐渐回归理性，成交价向参考价靠拢。

金茂礼都，因为户型小、总价低，素来是百花片区最抢手的“上车盘”。在二手房参考价机制下，旧日顶流已走下神坛。

据时代周报记者了解，金茂礼都目前在售二手房中，报价最低的是一套46平方米一房一厅，总价630万元，单价约13.7万元/平方米。曾经最受欢迎的24平方米单间，最新报价为518万元，单价约21.6万元/平方米。这个价格虽然依然远超参考价（12.5万元/平方米），但在去年的成交高点，金茂礼都同户型曾卖到720万元，单价约30万元/平方米。不到一年时间，跌去28%。

降价的不止是金茂礼都。

乐有家研究中心对福田百花片区、福田香蜜湖片区、南山南二外周边、罗湖深中周边、宝安宝中周边和龙华深高北周边六大名校片区的监测，自2021年1月以来，这6个片区二手房成交价经历多次波动，已经出现很大松动，业主让利明显。

具体来看，百花片区、南二外周边以及深高北周边二手房成交价跌幅最大，在20%左右。香蜜湖因有豪宅配套以及位于核心地段的支撑，跌幅最小，但也有7%。

乐有家百花片区的资深经纪人杨丽娜告诉时代周报记者，今年2月至今，百花片区累计成交11套二手房，过半房源接近参考价成交，其中4套低于参考价。最“笋”的一套是南天一花园一套107平方米单位，成交价1200万元，低于参考价85万元。

赵简（化名），最近以略高于参考价的价格，卖掉了百花的房子。

赵简计划换房，在年前以1680万元挂出房子，底价是1600万元。陆陆续续有几波人看房，但意向较低。房子还没卖掉，她就遇到了“梦中情房”，只好联系经纪人下调价格至1550万元。

“来看房的都说‘再看看’就没有然后了，我看中的房子因为地段好、配套好，价格一直在涨，更气人的是还不断有成交。”赵简无奈之下，再度下调报价。

又经历数次博弈，赵简最终以1350万元卖掉房子，虽然比参考价高了95万元，但比最初的报价低了330万元。

据杨丽娜观察，目前百花片区卖房的业主8成是计划换房，需求很刚性，着急卖房有心让利。另一方面，业主看中的房子也在降价，买卖对冲，不赚不亏，所以都能接受砍价。

乐有家研究中心指出，“按参考价卖房”的现象逐渐增加。

从6大名校片区挂牌价与参考价的偏差值变化来看，偏差值在10%、11%-30%这两个区间的占比逐渐提高。2021年1月，偏差值在11%-30%之间的房源占10.9%，如今已经扩大到14.3%，偏差值10%以内的占比也从2.9%增加到3.8%。也就是说，业主的挂盘价越来越接近参考价，甚至有不少业主已经按参考价报价。

长效机制建立

深圳天价学区房神话破灭，与供需端变化有关。

《深圳市教育发展“十四五”规划》提出，加大基础教育学位建设，全力保障常住人口子女入学需求，5年内新增基础教育学位90.8万座。其中，新建学前教育学位12.5万座、公办义务教育学位67.3万座，公办普通高中学位11万座。

目前，深圳正推动公办中小学集团化办学。通过整体性布局、有计划推进、集团化认定、规范化管理等措施，推动深圳公办中小学集团化办学，扩大优质教育资源覆盖面。到2025年，优质教育集团总量达到60个，原则上新建公办学校全部纳入集团化管理，集团化办学覆盖全市公办中小学校。

在促进教育公平方面，深圳在继续严格执行大学区制招生的基础上，首次提出电脑派位招生。

今年1月，龙华区教育局公布十所新开办公办学校招生范围，首次提出对部分学校实行电脑派位招生。实行电脑派位招生的学区位于龙华上塘片区，由未来小学、龙华区实验学校小学部、和平实验小学3所学校学区范围组成。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，从供给端来看，深圳正在分两步走，做蛋糕和分蛋糕——增加学位供应，推进教育公平。从需求端，二手房参考价对学区房冲击非常大，打破业主的房价上涨预期。

“从供给端和需求端，彻底治理了学区房炒作的根源。”李宇嘉表示。

关键词： 金茂礼都 研究中心 基础教育