别墅延迟交房违约金近200万元，开发商：非主观原因，愿赔约3600元物业费

本文转自：时代周报

作者/忻奇琪

买房，是多数人人生中最大一笔消费。不少购房者凑齐6个钱包终于交齐首付，本以为买房是安家的起点，未曾想过换来的竟是一再延后的交房时间。

预售商品房一旦出现延期交房，势必会打乱业主原有计划，不仅产生经济损失，也会影响装修合同履行、子女入学等等。

近期，上海静安区的豪宅项目铭德传奇·漪景庭（下称“漪景庭”）因延期交付陷入争议。按照预售合同的规定，延期交付4个月，开发商需赔偿业主数百万违约金。但开发商却以“不可抗力因素”为由，拒绝赔偿，只愿免除部分业主一个月的物业费。

3月9日，时代周报记者致电漪景庭开发商上海民都置业有限公司，询问延期交付事宜后续情况。该公司工作人员表示，暂不清楚事件具体后续进展，但会向相关同事进行反馈。

业主：千万元别墅延期交付

漪景庭位于上海市静安区民德路与虬江路交叉口，是静安区近两年来为数不多覆盖3条地铁轨交的新盘项目。

2020年4月25日，漪景庭首期开盘，推出建面约99-111米2的高层公寓，均价9.6万元/平方米。但由于开发商规模小、品牌实力弱，且未在上海开发过项目，首期项目去化不佳。

此后，上海楼市逐步升温，内环新建商品住宅供不应求。由于是漪景庭为毛坯交付，均价比竞品低。在价格优势下，漪景庭去化速度慢慢加快。

2021年5月29日，漪景庭一次性推出20套面积300平米以上的别墅房源，仅认筹金便达到850万元，均价为12.8万元/平方米。

按照开发商与购房者的合同约定，漪景庭原应在2021年9月30日交房。

但临近交房日期，业主陈女士迟迟等不到收楼通知。因此，陈女士亲自去小区探访。但出乎她意料的是，彼时小区仍还在大面积施工中，配套的社区设施也未完工。

2022年1月21日，开发商取得上海市新建住宅交付使用许可证。但距离合同规定的交房时间，已延迟超4个月。

开发商：非主观原因导致延期

陈女士告诉时代周报记者，拿到交房许可证之日，开发商发出一份《告全体业主知书》。

对于延期交房的原因，开发商表示，交房延期的主要原因是疫情造成工期耽误。同时，疫情导致设备厂家无法按约交货、家装等材料无法交货或断货。此外，2021年初，国家电力配套收费政策重大调整，导致项目送电比原计划推迟将近半年。

“我们相信，全体业主理解铭德漪景庭延迟交房，实非建设方主观所致。”开发商表示，愿意给出补偿方案，但未按当时签订的购房合同中的赔偿标准进行。

具体而言，开发商的赔偿方案为：愿意作出适当的补偿，给予业主自交房之日起免除一期业主（4幢1号、2号；7幢9号、10号）4个月的物业管理费；免除二期业主（6幢11号、12号；5幢15号、16号）1个月的物业管理费。

据业主透露，当初购房时签订的购房合同条款中明确，每逾期一日，开发商需赔偿业主已支付房价款每日万分之4的违约金。但违约金总额不超过房屋总价的10%。

据时代周报记者了解，漪景庭的物业费为每月10.8元/平方米，项目一期约99-111平米公寓。二期约337-368平米叠墅，别墅均价约为12.8万元/平方米。

违约金缩水到物业费，二者差距颇大。以一套337平方面的别墅计算，该房源总价约4314万元。以此计算，开发商每天需支付违约金1.73万元，总违约金约为193万元，未超总房款的10%。而开发商愿意免除的总物业费只有3639元，少于1天违约金。

众多业主无法接受，并尝试与开发商进一步沟通。但对于业主要求的按照合同条款进行赔偿的诉求，开发商未有实质性回应。截至发稿时，赔付纠纷没有进一步进展。

多位业主表示，若开发商后续仍无消息，或会通过诉讼途径解决。

律师：不可抗力需开发商举证

开发商用“不可抗力”作为延期交房的理由，并不罕见。那么，购房者又该如何判断开发商是否违约呢？

北京金诉律师事务所主任王玉臣在接受记者采访时表示，漪景庭业主遇到的情况，主要需要考虑两个因素。首先，疫情出现后，开发商是否及时发布延期交房通知，履行及时告知的义务。其次，要结合当地的疫情情况，考虑是否需延长4个月的时间。

“不可抗力的影响是有一定限度的。如果最终给予的延期补偿方案不合适，业主可以视情况提起相关诉讼。” 王玉臣进一步表示。

上海汉盛律师事务所律师王璐则认为，判断逾期交房到底是不是因为不可抗力，要从“不能预见、不能避免、不能克服”等3个条件，结合案件事实具体判断，不能笼统地因为发生了疫情，就以此为借口不承担责任。

“如果开发商提出因疫情的不可抗力导致竣工验收迟延，那么开发商就要举出证据证明二者的因果关系。是否因为疫情防控，导致了员工无法工作且没有办法克服等情况。如果没有证据证明，那么法院就不会认定属于不可抗力。”王璐指出。

王璐建议，如果延期交房已经发生，业主通常可以采取两种解决方式。要么要求开发商交房同时承担违约责任，要么要求解除合同，开发商返还购房款同时承担违约责任。

王璐提醒道，业主在与开发商进行交涉的过程中，要尽量通过书面形式如微信、短信、纸质材料以保存证据。如果协商无法解决，要尽快启动司法程序，依靠司法机关的力量提高谈判筹码，或者直接通过法院判决维护自身合法权益

关键词： 不可抗力 购房合同 违约责任