祥生活暂缓上市进程 未来想象空间有限

12月13日，浙系房企祥生控股的物业板块祥生活暂缓了上市进程。业内人士分析，因祥生活的业务对祥生控股的依赖过大，而祥生控股不久前股价暴跌，评级也被下调，所以祥生活主动暂缓IPO进程。另外值得一提的是，当前物业公司上市整体遇冷。在多重因素的夹击下，祥生活未来发展的想象空间恐怕有限。

祥生活暂缓上市进程

12月13日，港交所披露信息显示，祥生活此前提交聆讯后资料集呈失效状态。对此，祥生活对外表示，基于对近期市场动态的持续关注，经公司管理层综合考量，决策暂缓发行流程，并自主选择发行窗口。

据了解，祥生活于今年5月底递交了招股书，并在距招股书失效前几天的11月22日通过了港交所聆讯。招股书显示，祥生活在上市前的股东架构中，控股股东为陈国祥(祥生控股创始人)、朱国玲夫妇的家族信托，他们持有98%的股份。

祥生活为何暂缓了上市进程?对此，祥生活方面对中国商报记者表示，公司暂缓上市是基于对近期对市场动态持续关注后的综合考量，不会对公司的正常经营构成重大影响。未来，公司将持续关注市场动态，选择更合适的时机推进上市计划，以获得市场更优、更合理的估值。

国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲对中国商报记者表示，祥生活暂缓上市进程的具体原因不得而知，但可能和两点因素相关。一是联交所审批祥生控股的债务问题后发现祥生活在其申请的估值区间内无法找到足够的投资人，导致其股票认购不足;二是国际配售清单未获香港证监会认可，而这可能与祥生活股份过于集中有关。

上海中原地产市场分析师卢文曦对中国商报记者表示，祥生活之所以主动暂缓上市进程，或是其认为此时并不是很好的上市时机。不久前，祥生控股被多家机构下调评级，还出现单日股价暴跌超50%的局面，或引来资本市场预期下降。因此祥生活若此时强行上市存在破发可能，无法实现较高的估值，与其当初上市融资的目标相悖。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪对中国商报记者表示，祥生活暂缓上市是因为当前物业企业股价回调，市值大幅缩水，存在较大不确定性。而更重要的原因在于，祥生活业务严重依赖祥生控股，而此前祥生控股出现估值暴跌、被下调评级等状况，或将影响到物业板块运行，同时企业形象受损也将在一定程度上导致企业估值承压。

知名地产分析师严跃进对中国商报记者表示，物业公司暂缓上市说明监管部门对物业股还是持谨慎态度，尤其当开发类的业务板块出现问题时，物业板块也会受冲击。IPG中国首席经济学家柏文喜也对中国商报记者表示，祥生活暂缓上市与此前祥生控股股价暴跌、被下调评级关系很大，因为这有可能影响祥生活实际控制人的稳定性，乃至主要业务来源的可持续性。

对祥生控股依赖过大

近几年祥生活业绩实现增长，但也存在对祥生控股依赖过大、净利率较低等问题。

招股书显示，2018年-2020年，祥生活每一年的在管建筑面积分别为690万平方米、1110万平方米、1840万平方米。其中来自祥生集团及其合营企业及联营公司，还有陈国祥控制的其他实体的占比分别为76.17%、84.85%、90.6%。

2018年-2020年，祥生活每一年分别实现营收2.45亿元、3.39亿元及4.59亿元。其中祥生集团及其合营企业及联营公司，还有陈国祥控制的其他实体所开发物业提供的服务产生的总收入分别为1.97亿元、3.12亿元、4.27亿元，分别占同期营收的80.4%、92%、93%。

在利润率方面，2018年-2020年，祥生活毛利率每一年分别为21.77%、24.07%、25.17%，净利率每一年分别为5.07%、8.78%、10.20%。而中指研究院发布的报告显示，2020年在港物业服务上市公司毛利率均值和净利率均值分别为28.6%和15.3%，这远高于祥生活。

而祥生控股此前也经历了一系列风波。据了解，11月18日，祥生控股在上市一周年之际，单日股价暴跌53.91%，市值蒸发近50亿港元。市场对此众说纷纭，有观点认为是由于公司大股东质押的股票被强制平仓，但这一说法被祥生控股否认。还有观点认为，祥生控股股价暴跌和此前被下调评级脱不了干系。

据了解，10月18日，穆迪宣布，将祥生控股的评级展望从“稳定”调整至“负面”。穆迪表示，预计未来6-12个月期间内祥生控股的合约销售额将下滑，这将导致该公司财务指标和流动性恶化。

11月2日，标普也将祥生控股的发行人信用评级从“B”下调至“B-”，并将其美元票据的长期发行评级从“B-”下调至“CCC+”。标普认为，祥生控股持续用现金偿还到期债务将妨碍该公司未来12个月的资金流动性。祥生控股将在未来一到两年间面临更大的运营压力。此外，该公司在再融资或者将其信托贷款展期方面也将面临困难。

未来想象空间有限

祥生活暂缓上市或也与当前物业板块整体上市遇冷相关，实际上，近来已有多个物业公司上市受阻。

据了解，仅在10月25日-11月1日的一周时间里，就有包括东原仁知服务、中梁百悦智佳服务有限公司、富力物业、明宇商服、海悦生活在内的五家物业公司招股书失效。数据显示，截至11月8日，今年新增上市物业企业仅13家，上市平均用时已延长至190天，相较于去年拉长了51.2天。

物业板块上市缘何遇冷?关荣雪认为，一方面随着越来越多的物业企业登陆资本市场，物业企业面临的竞争逐渐加剧，同时资本市场对于物业板块的要求也越来越严格，对物业板块的上市逐渐回归理性;另一方面，这和地产板块不景气也有关系，因为地产与物业有着较为紧密的联系，如果地产面临不小的下行压力，物业板块的投资力度会减弱。

卢文曦透露，物业板块上市遇冷，一是和当前行业大背景相关，中概股也估值不高;二是因为地产板块发展不好，难免会对物业股有一定冲击;而更重要的原因在于当前中等体系以上的物业公司或都已上市，目前还未上市的物业公司实力相对较弱，通过上市考核的难度较大。

物业板块上市遇冷确与目前冲击上市的物业公司自身业绩相关。柏文喜也认为，今年物业板块上市热度不如去年，原因主要是比较大规模和业绩较好的物业公司已经上市，且物业股上市的风口已过。当前物业板块出现了较为严重的内部分化，一些没有明显亮点的小盘物业股冲击上市很难再获追捧，甚至会出现发行困难。

在此背景下，包括祥生活在内的物业公司的发展前景也受到质疑。香颂资本执行董事沈萌对中国商报记者坦言，分拆物业板块单独上市本就是内地房企因宏观调控难以顺利融资而开发出来的另一种融资模式。而近期部分内地房企海外债出现事实违约，影响投资者信心，不利于物业板块上市。从未来看，包括祥生活在内的很多物业公司收益率不高，对集团地产主业依赖过大，独立性和成长性不足，未来想象空间有限。

对于祥生活未来的发展前景，柏文喜坦言，包括祥生活在内的上市受阻的物业公司，或者营收规模、在管面积、盈利能力都比较差，或者业务对集团地产主业有过高的依赖，这导致其商业模式没有突出亮点，发展前景也不乐观。卢文曦也认为，当前物业板块的通病是独立性很弱，对集团地产业务依赖过大。而和头部物业公司相比，包括祥生活在内的小型物业公司本身母公司的实力就不是很强，对物业服务的供应量有限，所以发展或受阻。

严跃进也直言，当前物业板块的估值泡沫已经很大，近来地产企业抛售的项目多集中在物业板块，可见其对这一领域并不看好。而包括祥生活在内的物业公司上市遇阻本质还是因为其自身经营不善，盈利无法得到保证，发展前景不容乐观。(记者 周子荑)

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