房地产市场开始回归经营的本质 房企“期中考”成绩格外引人关注

今年以来，楼市调控频传大消息，因此，房企“期中考”成绩就格外引人关注。通过房企上半年财报可以发现，市场正迎来薄利时代，而不少房企采取多元化经营模式，布局物业、新基建、新零售等新业务，从量向质发展，以谋求新的业绩增长点。

在一系列密集、精准的政策调控之下，今年上半年多数房企仍交出了较为稳健的成绩单。根据Wind行业数据统计，上半年A+H股上市房企的营业收入总额约为34498 亿元，净利润总额约为3255亿元。具体来看，A股上市房企的营业收入为12614亿元，净利润为910亿元;H股上市房企的营业收入为21834亿元，净利润为2345 亿元。

整体来看，房地产市场开始回归经营的本质，多数房企在严控规模、持续降负债上下功夫，并试图通过多元化经营模式寻求业绩上的新突破。

整体业绩稳健

根据房企半年报，龙头房企业绩增长强劲，不过行业净利润有所下滑。

具体来看，在营业收入排名方面，A+H股TOP10上市房企的营业收入总额约为1.43亿元，占整个A+H股上市房企营业收入的比例为42%。其中，绿地控股上半年的营业收入为2827亿元，位居首位;碧桂园以2349亿元的营业收入位居第二;中国恒大以2241亿元排第三。在净利润方面，TOP10上市房企的净利润为1320亿元，占整个A+H股上市房企净利润的比例为41%。

虽然整体业绩稳健，但房企毛利率下降亦是市场关键词。据中信建投证券统计，今年上半年房地产行业整体结算毛利率和归母净利率均下滑：A股上市房企整体毛利率为18.19%，较2020年同期下降7.1个百分点;归母净利率为5.9%，较2020年同期下降3.6个百分点。港股上市的内地房企毛利率和归母净利率也均较去年同期有所下降。如，中国恒大上半年毛利率下降12.06个百分点，万科毛利率降幅也达8.87个百分点。

也有房企由盈转亏。如美好置业半年报显示，公司上半年营业收入、净利润分别为7.45亿元、-3.11亿元，分别较去年同期减少61.48%、998.78%，扣非净利润这一指标上更是同比减少1515.77%，由盈转亏。

对此，万科总裁祝九胜表示，“增速较低、开发业务利润率下降、转型业务效果尚未体现，是导致净利润严重下滑的三大主要原因”;龙湖集团首席财务官赵轶则预计，“行业毛利率会回归到一个合理的区间，未来将保持20%-25%的毛利率”。

中指研究院分析称，受地价成本高企等影响，房企毛利改善空间有限。长期来看，行业进入成熟期后，尤其是在房地产金融审慎监管框架下，房地产逐步进入去金融化通道，行业利润率可能保持在更低水平。

企业聚焦降负债

今年同样是房企集中偿债压力较大的一年。有关机构统计数据显示，今年房企到期债务规模达到1.2万亿元，月均超过1000亿元。二季度房地产行业平均负债率为77.85%，较一季度下降了1.34个百分点，较提出“三道红线”的2020年下降了1.23个百分点。

融创中国董事会主席孙宏斌表示，要用三年左右或者再多一点的时间达到“投资级”的评级，“这个目标我们是坚定不移的，在这个目标下我们必须降负债率，降负债规模，降拿地的规模，甚至降低我们整体的规模。”

“这说明调控的效果开始显现，房企都把降低负债、优化‘三道红线’当作首要战略。”同策研究院研究总监宋红卫对中国商报记者表示，7月以来，行业进入下行渠道，资金回笼较难，偿债的压力凸显。不少房企在重重压力下，开始以价换量断臂求生，加快回笼资金。

与此同时，房企债券融资金额不断上升。根据同策研究院监测数据显示，40家典型上市房企共完成融资金额折合人民币共计1082.24亿元，环比上升45.53%。其中，债券融资金额占比上升1.6%。对此，宋红卫分析，“市场融资环境整体延续强监管的态势，部分房企现金流依然承压，而财务相对稳健且有国企背景的企业则更易获得融资。目前多家上市银行房地产业不良贷款率出现攀升，因此银行在贷款投放上对房企会有一定筛选要求，未来拥有稳健的财务表现及未踩‘三道红线’的房企，无论是在融资渠道还是在融资成本上都将具备一定优势。”

主管部门也积极指导房企化解债务风险、助力稳市场。8月19日，央行、银保监会相关部门负责人约谈恒大集团高管时指出，恒大集团作为房地产行业的头部企业，必须认真落实中央关于房地产市场平稳健康发展的战略部署，努力保持经营稳定，积极化解债务风险，维护房地产市场和金融稳定;依法依规做好重大事项真实信息披露，不传播并及时澄清不实信息。

对此，诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对记者表示，实际上，不仅仅是恒大，近两年来接连有房企爆发财务危机，范围已不再局限于中小房企。恒大作为行业龙头企业，一定程度上代表着多数房企的现状，因此约谈在推进恒大化解债务危机的同时，也能对其他房企起到一定警示指导作用。“‘房住不炒’仍是主基调，行业稳定发展是基本前提。”陈霄说。

“银保监会始终坚持‘房住不炒’定位，围绕‘稳地价、稳房价、稳预期’目标，持续完善房地产金融监管机制，防范房地产贷款过度集中，促进金融与房地产良性循环。”中国银保监会相关负责人说。

多元化布局显成效

在坚定“房住不炒”的政策主基调以及房地产长效机制逐步落实的背景下，房地产市场更趋理性，房企对行业未来预判多持保守态度，更加注重多元化业务布局，以追求稳健增长。

上半年，绿地控股在“降负债、稳发 展、促转型、强管理”主线下，通过积极转变发展方式，使其各大业务均实现全方位提升。在基建产业方面，通过产业能级与核心竞争力进一步提升,基建的业绩也保持了快速增长，成为集团业绩重要增长极——其中报显示，上半年，绿地控股基建产业实现营业收入1574亿元，同比大幅增长74%。同时，绿地控股还新签合同金额3837亿元，同比增长44%。其中，中标10亿元以上重大项目42个，包括100亿元级项目2个、50亿元级项目2个，在基建方面持续获得突破。

万科则以“城乡建设与生活服务商”为战略定位，近年来长租公寓、万物云业务表现亮眼。其中，租赁住宅业务上半年营收13.19亿元，同比增长25.6%。万物云上半年营收103.8亿元，同比增长33.3%。

碧桂园在财报中着重提及对机器人产业的投入，以及对智能建造、新零售、现代农业等领域的布局。财报称，这些“其他分部”的总对外收入由2020年上半年的约17.89亿元上升62.2%至2021年同期的约29.01亿元。

有房企表示，房企经营模式要进行改革，未来房企规模要与经营能力互相匹配，要与行业、基本政策面匹配，适时动态调整，以实现稳健增长。

对于接下来的市场预判，克而瑞地产研究分析，随着“金九银十”传统销售旺季的到来，房企将加大供货力度，供求皆有望企稳回升。而在政策轮番加码后，短期内热点城市房地产市场或将有所降温，成交整体回升幅度将明显受限。相对而言，更看好长三角地区市场，粤港澳、中西部地区市场或将趋势性走稳，京津冀、东部、北部湾等地区市场下行压力依旧不容小觑。

宋红卫认为，总体来看，政策坚持“房住不炒”主基调，以房地产金融为抓手，未来房企发展将以“稳”为胜，一方面企业要注重自身运营情况，增强自身“造血能力”;另一方面良好运营情况更易获得资本市场青睐，从而形成市场的良性循环。

延伸 〉〉〉

楼市“稳字当头” “限跌”“限涨”都有令

在稳地价、稳房价、稳预期的目标下，央地持续加大房地产市场的调控力度。

根据中指研究院数据显示，截至目前，已有超30个城市累计发布超60条房地产调控政策，政策不仅覆盖限购、限贷、限售、房地产金融、二手房成交参考价格等方面，同时涵盖加强住房品质管理、优化调整土拍规则、加强住房保障等，各地不断完善房地产市场调政策，政策效果持续显现。

根据中房指数系统百城价格指数显示，8月，百城新房及二手房价环比涨幅均进一步收窄。百城新建住宅均价16152元/平方米，环比上涨0.20%，涨幅较上月收窄0.15个百分点;同比上涨3.51%，涨幅较上月收窄0.30个百分点。百城二手住宅均价16011元/平方米，环比上涨0.34%，涨幅较上月收窄0.09个百分点;同比上涨4.44%，涨幅较上月扩大0.18个百分点。其中，长三角楼市降温明显，新建及二手住宅价格环比涨幅均收窄至今年4月以来最低水平。

值得关注的是，下半年以来，相较于个别热点城市升级调控政策让楼市“退烧”，部分三四线城市则推出了截然不同的楼市调控政策——“限跌令”。

如江苏省江阴市住建局不久前发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》，要求商品住房实际成交价格不得高于备案价格，严禁低价(如低于成本价、变相降价等)倾销、打价格战，坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。此外，沈阳、桂林、昆明、唐山等地亦先后推出类似政策。

“今年以来，各地调控措施主要表现为控制房价上涨，尤其是热度过高的城市，调控力度也明显增强。但随着调控的不断深入，市场分化趋势也在加剧，即部分城市的楼市成交量持续低迷。”同策研究院研究总监宋红卫对中国商报记者表示，“稳地价、稳房价、稳预期”仍然是调控的核心，“限跌”“限涨”都是为了市场稳定。

土拍市场的“政策工具箱”也持续丰富完善。如，南京为确保工程建设质量和施工安全，保证科学的设计和施工周期，要求在竞得土地后6个月内住宅部分不得申领预售许可证;杭州、深圳限制企业参拍地块数量，其中，房企在杭州最多参与5宗，深圳最多参与3宗，进一步确保土拍机制的公平。宋红卫预计，如何做到“稳地价”可能会是接下来市场调控的重点，尤其是部分三四线城市，土地财政依赖度较大，如果土拍市场降温，可能会持续跟进稳市场的政策。

此外，政策还注重优化保障性住房运营管理，支持住房租赁市场发展。8月31日，在国新办举办的以“努力实现全体人民住有所居”为主题的新闻发布会上，住建部提到加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，强调“十四五”期间，将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居。

住建部副部长倪虹表示，我国房地产市场总体保持平稳运行，充分表明了党中央、国务院关于房地产长效机制的决策部署是精准的、有效的。下一步，我们将继续全面落实房地产市场长效机制，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。(记者 彭婷婷)

关键词： 房地产市场 经营的本质 房企期中考成绩 引人关注