西安楼市调控政策升级 调整购买第二套住房商业贷款首付比例

近年来房价持续上涨的西安，12月1日升级了楼市调控政策。

陕西西安市住房和城乡建设局、西安市金融工作局、西安住房公积金管理中心、西安市自然资源和规划局1日联合下发关于进一步加强房地产市场调控的通知(下称“通知”)，通知要求，各区县、开发区(含西咸新区)要落实属地主体责任，加强管辖区域房地产市场运行态势的监测和房价调控，加强供需调节，完善住房供给体系，多措并举稳地价、稳房价、稳预期，坚决遏制房价过快上涨。

中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经分析，西安调控升级主要原因是房价上涨较多，这几年西安的人才政策力度很大，落户门槛较低，人口增长很快，增加了大量需求。另外，西安是整个大西北的龙头，也是大西北地区目前经济发展最活跃的城市，西安的教育、医疗资源在全国都是名列前茅的，因此大西北地区的很多人都到西安买房，大量的需求也支撑了西安这几年房地产市场持续火热。

数据显示，今年前三季度，西安GDP增速达到4.5%，在GDP50强城市中位居第一。

58安居客房产研究院分院院长张波对第一财经分析，从国家统计局公布的数据来看，2020年西安新建商品房价格全年总体呈现上涨态势，10月房价环比9月上涨0.5%，环比去年上涨7.6%。二手房10月环比上涨0.3%。西安的新房价格同比去年上涨的幅度依然比较明显，通过政策进行适度调整有利于区房价平稳运行。

国家统计局发布的2020年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，近五年来，西安新建商品住宅价格指数上涨了80.1%，位居70个城市第一位。

西安市统计局发布《2020年前三季度西安经济社会发展报告》中提到“根据国家统计局发布的房价指数，9月份西安新建商品住宅销售价格指数环比上涨0.8%，涨幅较8月份回落0.3个百分点，环比涨幅居15个副省级城市第1位，70个城市第5位;同比上涨8%，与1～8月持平，同比涨幅居副省级城市第3位，70个城市第11位。”“下阶段，在市场存货持续减少的情况下，我市居民住房的投资改善需求将进一步增强”。

在土地市场方面，根据中原地产研究中心的统计，今年前11月，西安土地出让金达到了972亿元，位居全国第12位，同比上涨了51.09%。

此次通知明确，要发挥差别化信贷调节作用，调整购买第二套住房的商业贷款首付比例。

其中，在西安市已拥有住房面积在90平方米及以下的居民家庭：购买第二套住房面积在144平方米及以下的，商业贷款首付比例不低于40%;购买第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付比例不低于50%。

在西安市已拥有住房面积在90至144平方米(含144平方米)之间的居民家庭：购买第二套住房面积在144平方米及以下的，商业贷款首付比例不低于50%;购买第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付比例不低于60%。

在西安市已拥有住房面积在144平方米以上的居民家庭：购买第二套住房面积在144平方米及以下的，商业贷款首付比例不低于60%;购买第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付比例不低于70%。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为，西安新房成交结构偏重大面积改善型产品。据贝壳研究院统计，截至10月，西安市140㎡～200㎡面积段产品，出清周期为8-9个月，而70㎡～90㎡产品出清周期为24个月，90㎡～140㎡产品出清周期为10～11个月。可见刚需产品库存积压明显，改善型产品相对稀缺，结构性供需不平衡带来价格上涨压力。因此本次政策提高大面积产品入市门槛，一定程度控制改善型客户数量，稳定供需结构，抑制价格上涨。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，未来西安的调控仍有可能进一步收紧。此次通知明确，未实施住房限购政策的高陵、鄠邑等区县及西咸新区部分区域，要密切关注市场形势，保障自住需求，抑制投资投机行为，稳定房地产市场发展。一方面，政策继续强调了调控收紧和严管市场秩序的导向;另一方面，对于一些不限购的区域，尤其是类似西咸新区等热点区域，后续也需要继续观察市场动向，防范市场炒作。

张波分析称，在“房住不炒”的主基调下，保持各地楼市的平稳运行是多城出台政策的基本背景。从调控思路来看有两点表现明显：其一是以房价为锚，一旦出现过快上涨苗头就及时进行政策调整，这一点在深圳、西安、银川等城市都有明显体现;其二是政策的分化度增大，尤其是针对首套和二套的政策面开始拉大，既包括首付成数和贷款的金融政策分化，也包括摇号分配政策上的分化。

关键词： 西安楼市 商业贷款