北京甲级写字楼市场现象级变化 空置率达到15.9%年降幅4%左右

日前，高力国际(Colliers International)召开“高力国际华北区物业市场2019年回顾及2020年展望媒体发布会”，就2019年北京市的写字楼、零售、工业地产、投资四大板块的表现进行回顾并对2020年做出展望。

纵观北京甲级写字楼市场发展的历史，整体租金收入规模从2002年的大约30亿元左右，增长到2019年的大约420亿元，18年间增长大概14倍，预计到2023年整体理论市场规模将达到500亿元。

回顾2019年，北京甲级写字楼市场迎来了不平凡的一年，市场各项指标均出现现象级的变化，预示着北京甲级写字楼市场进入又一个新的发展阶段。

首先，北京甲级写字楼市场新增供应量创历史新高。从2019年全年来看，全年供应量超过90万平米，这是有历史记录以来的最高值。上一次出现这样的情况还要追溯到2007-2009年的时候，但当时也没有达到单年新增供应量超过90万平方米。其中，第三季度的新增供应量单季度54万平米，比2008年到2018年年平均值还要多8万，比供应量低点2012年到2014年的三年供应量之和还要多8万平米。

其次，北京甲级写字楼市场空置率达到近十年阶段性高点。截止到2019年底，北京甲级写字楼的空置率达到15.9%，这也是从2010年以来的最高值。空置率高企主要就是因为从2018年开始，整体市场就进入了又一个供应高峰期。

2018年的全年供应量达到近81万平方米，使得整体市场空置率突破10%的市场均衡点，达到10.6%。进入2019年，新项目陆续入市，加之2018年尚未完成去化的累计面积，导致空置率在一年间上升了5.3个百分点接近16%。

同时，得益于相对稳定的市场需求，空置率的攀升得到了有效控制，但需要指出稳定的吸纳量得益于高品质新项目入市前的提前预租，预租对于空置率的影响大概在1%左右。预计本轮供应高峰将在2020年底基本结束，整体空置率水平也将在2020年触及最高值。

最后，北京甲级写字楼市场首现十年最大租金降幅。虽然是最大的租金降幅，但整体租金回调幅度依然有限，截止到2019年底整体市场平均租金是383元每月每平方米，年降幅4%左右。面对市场如此大量的供应，以及不断抬升的空置率水平，可以看出北京市场的租金表现依然坚挺。综合所有数据，我们认为市场租金已经进入阶段性调整时期，整体调整时间或持续一年到两年左右。

关键词： 北京甲级写字楼