soho中国市值280亿“卖身”生变？ 股价暴跌潘石屹身家缩水近30亿

近日，据彭博社报道，因疫情影响导致公司前景充满不确定性，黑石关于SOHO中国私有化的洽谈陷入停滞状态。造成双方谈判的另一个阻碍是，最近债券市场的动荡引发市场对融资的担忧。

上述消息传出后，截至5月4日收盘，SOHO中国报2.75港元/股，股价暴跌25.68%，总市值142.99亿港元，实控人潘石屹夫妇持股比例约为63.9%，4日下跌使其市值缩水31.6亿港元(28.89亿元)。5月6日，SOHO中国收盘报3.06港元/股。此前，潘石屹、张欣夫妇以250亿元人民币财富名列《2020胡润全球房地产富豪榜》第68位。

今年3月10日SOHO中国曾紧急停牌，同样因外界报道其与黑石集团私有化谈判一事。彼时，据路透社报道，黑石集团正与SOHO中国进行私有化谈判，交易价值40亿美元(合283亿元)。黑石集团向SOHO中国提出的私有化报价为每股6港元，以SOHO中国3月9日收盘价2.98港元/股计算，黑石给出两倍出价。3月10日，SOHO中国股价盘中突然暴涨，涨幅一度超40%后紧急停牌。

这则传闻于3月11日得到SOHO中国部分证实，其发布公告确认，正与海外金融投资者洽谈，以探讨战略合作的可能性。但其也表示，截止公告日，尚未就是否进行潜在交易作出决定，并未与任何一方订立实施潜在交易正式协议，“公司也无法肯定任何此类洽谈将导致对股份作出全面要约。”

而针对此次与黑石集团私有化谈判引发公司股价波动等事宜，SOHO中国回复时间财经称，“对此相关消息一律暂无回应”。

对此，海通国际发表报告表示，SOHO中国5月4日收市价2.75港元，低于公司3月初刊发潜在引入合作伙伴通告时的收市价2.98港元约8%，目前股价水平仍未反映潜在引入新投资洽谈预期因素。报告还认为，黑石计划私有化SOHO中国消息可引起投资者关注，而且SOHO中国目前估值较每股资产净值7.89港元折让达65%，估计仍有可能吸引其他机构投资者的青睐，再计划对SOHO中国进行私有化。即目前SOHO中国折让价比例大，或还引其它机构对其私有化。

彻底离场?

潘石屹的退出或早有端倪。2019年6月28日， SOHO中国曾宣布，在2019年将陆续在大宗交易市场推出在北京、上海可售物业涉及13个项目，金额约78亿元。据悉，首次将推出SOHO东海广场、SOHO中山广场、望京SOHO、银河SOHO和建外SOHO具体9个单独标的物业，总建面合计约2万平米。

对此，潘石屹也表示最后成交价格必定高于账面价值78亿元。“好长时间没有做买卖了，咱们还得做点生意，卖点东西。”

随后的2019年9月29日，SOHO中国公告，以7.61亿元打包售卖其位于北京9个商业项目共计2583个地下停车位。据SOHO中国未经审核管理账目，2019年6月30日，该等停车位的账面净值约为人民币5.08亿元。因此，这笔出售事项将给SOHO中国带来约2.53亿元毛利润，相当于SOHO中国2018年度营业收入的14.7%。

2019年10月，据观点地产网报道，针对SOHO3Q已将旗下11个项目打包卖给筑梦之星一事，筑梦之星内部员工表示确有此事。该消息援引筑梦之星内部人士称，筑梦之星是以市场价格收购，收购的11个项目位于北京和上海。

SOHO3Q是SOHO中国2015年推出共享办公品牌。据SOHO中国2015年年报，SOHO3Q在北京和上海已经建成了11个中心，有一万多个座位投入使用。到2018年SOHO中国还曾提及将SOHO3Q分拆单独上市的的计划。但随着共享办公一直找不到合适的盈利及运营模式，SOHO3Q面临持续烧钱之下出租承压难题。上述报道也表示，SOHO3Q创立至彼时一直处于亏损状态。

据财新网报道，2019年10月，SOHO中国考虑以80亿美元出售中国多个办公大楼权益，这也被市场认为是潘石屹将要退出中国的信号。按照潘石屹张欣夫妇的计划，将SOHO中国的核心资产“八大金刚”全部出售，即北京的望京SOHO、光华路SOHO2期、前门大街、丽泽SOHO，以及上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO和SOHO天山广场项目全部出售，这8个项目总价值500亿-600亿元，SOHO中国将以分批打包方式寻求出售，计划所有交易在未来两年内完成。

截至2019年6月末，SOHO中国持有9个项目，除去不在出售列表中的朝阳门SOHO，若出售项目交易达成，则意味着潘石屹将SOHO中国在境内的资产几乎全部清仓。

当时涉及到的买家，也是后续多次消息中将私有化SOHO中国的黑石集团。彼时消息也称，潘石屹和张欣计划在与黑石达成交易后保留少部分股份。受此消息触动，SOHO中国当日盘中涨幅也曾一度达到27.07%。

值得注意的是，潘石屹随后开始密集注册海外公司。天眼查资料显示，从2019年12月18日至2020年1月14日，潘石屹一个月内注册7家公司，且公司股东均为注册在境外的公司，注册资本从150万元至2亿元不等。新注册7家公司经营范围中，1家涉及境外投资和科技开发，其余6家均为企业管理。

潘石屹此前也多次购置海外物业。2011年开始，潘氏夫妇通过家族信托投资了大量海外资产，曾斥资7亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼，后又花费6亿美元收购曼哈顿公园大道广场的49%股权，接着耗资7亿美元联合巴西财团收购美国通用汽车大厦40%的股权。

净利下滑超30%

官网显示，SOHO中国成立于1995年，由SOHO中国董事长潘石屹和首席执行官张欣联手创建，2007年10月8日，SOHO在港交所上市，融资19亿美元。2012年，原本以“散售”为主的SOHO中国，宣布从“散售”向“自持”转型时，其主要收入来源也从卖楼转为收租。

但提出转型后，SOHO中国并没有停下“卖楼“的节奏。自2014年后，SOHO中国几乎每年都有物业资产出售。具体来看，2014年，公司以52.3亿元出售上海SOHO海伦广场和静安广场，30.5亿元出售凌空SOHO一半项目：2015年9月，对价84.93亿元将外滩地王股权转让给复星;2016年7月，对价32.97亿元将SOHO世纪广场出售给国华人寿;2017年6月，35.73亿元出售虹口SOHO，50.08亿元出售凌空SOHO。

2018年3月，潘石屹曾明确表示未来不再出售资产，但到2019年6月，SOHO中国再次宣布将旗下总价值78亿元13宗物业资产出售。据SOHO中国公告显示，2014年以来，其已经累计出售物业资产近300亿元。

在提出从“销售”向“自持”物业转型，仍大量出售物业的背后，是SOHO中国业绩的逐年下滑。2012年，SOHO中国营业额为153亿元，同比上升169%，净利润达到106亿元。随后的2013年-2019年，其总营业额分别为142.6亿元、60.98亿元、9.95亿元、15.77亿元、19.63亿元、17.21亿元、18.47亿元，2019年其营业额只有2012年的12%。

营业额一路下滑的同时，其年度净利润也不断“腰斩”。此前六年间其年度净利润分别为 74.36亿元、41.51亿元、5.63亿元、9.09亿元、47.91亿元、19.49亿元、13.20亿元，其中2019年其净利再度大幅下滑超30%。

值得注意的是，在转型后，SOHO中国租金收入从2014年占比7%到2018年占比100%，但其出租率却在下降。从2019年年报来看，SOHO中国在北京、上海的9个项目中，除SOHO天山广场上涨2%以外，其余多个项目出租率都有一定下滑，其中，前门大街项目在此前出租率连续两年达到100%后也在2019年出现下降。

针对商办回报率低等问题，潘石屹不止一次表示这种生意确实难做：“在北京，SOHO中国的租金回报率不到3%，但银行贷款的资金成本超过了4%，这几乎是地产业最低的资金成本，但在此情况下，这意味着全年的物业经营仍然会亏损2%，这个生意怎么做呢?”( 武竹一)

关键词： soho中国市值