沈阳贷款二套房首付提至50% 明令禁止“首付贷”等高杠杆

最近，楼市风向有变，尤其是备受关注和热议的热点城市，其“一举一动”无不具有“风向标”意义。

9月6日，沈阳市房产局、沈阳市自然资源局等联合发布关于《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》，涉及八条新政，俗称“沈八条”。

特别值得关注的是，该《通知》第八条内容，即明确规定“严格执行个人购买首套商品住房首付不低于30%，第二套商品住房首付提高到50%”，“首付款须一次性支付，禁止分期支付和‘首付贷’”。

针对首付新规，我们的理解是：沈阳上述新政此举，为落实“房住不炒”大政策基调，即一方面是了“保刚需”，尤其是首套房，另一方面是提高二套房首付门槛，实为楼市“降温”。

“沈八条”之前，沈阳针对“二套房”的购房贷款政策是：第一，公积金贷款首付由30%降为20%;第二，商业贷款首付比例不低于40%。

早在2016年，沈阳为楼市去库存而曾针对“公积金贷款、离开学校不超五年的高校毕业生”出台过“零首付”刺激新政，但不久即被舆论广泛质疑而被叫停。

注意!“沈八条”还提及“以项目为单位，实时监测商品住房销售价格运行情况，项目价格变化较大的，及时约谈房企负责人，要求企业说明原因。对无正当理由导致价格出现较大变化的项目，责令企业限期改正，逾期未改正的，暂停该项目网签系统,改正后予以恢复”等。

8月中旬，国家统计局对外发布7月份70城房价指数，沈阳新房价格环比上涨0.80%，沈阳新房销售价格最近一年中，已有19个月出现房价上涨。

注：沈阳新房商品住宅销售价格指数

整个7月份，15个热点城市新建商品住宅销售价格环比下降的城市只有1个，比上月减少1个;上涨的12个，增加1个，最高涨幅为3.4%。注意!同比下降的城市有2个，比上月减少2个，最大降幅为1.6%;上涨的13个，增加2个，最高涨幅为10.2%。

7月下旬以来，国家高层曾主持召开房地产工作座谈会，指出要牢牢坚持房住不炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策差异化调控，确保房地产市场平稳健康发展。

7月初至高层再次喊话重申“房住不炒”期间，多地就曾出台了相关严控楼市政策，确保平稳、健康可持续发展。

到8月26日，住建部召开了部分城市房地产工作会商会，包括沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市政府及所在省(自治区)住建厅负责同志参加会商，主流媒体将之解读为“住建部再约谈6座城市，因房价上涨过高被点名”。

8月20日，央行、住建部联合召开重点房企座谈会，包括碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润、阳光城等12家房企，明确“三道红线”，重塑重点房企资金监测和融资管理规则。

12家房企被约谈，这被解读为监管层公开倒逼主流房企“降杠杆”的重大信号，从而进一步影响“拿地端”的“抢地”积极性，达到“稳地价”预期。

外界预期：随着沈阳严控楼市的新政迅速落地，市场必然会降温，回归理性，而其他热点城市也势必会采取相关政策，为当地楼市降温，确保“房住不炒”能够切实落实。

近日，著名经济学家林采宜曾对外抛出“中国房地产已经进入周期性拐点”的观点，认为“2018年以来，随着调控政策的不断加码，房地产价格正走入涨幅放缓甚至下行区间，目前我国房地产市场将面临诸多宏观风险”。

其一：由城镇化和人口增长所产生的刚需和改善型需求逐步减弱。

其二，逐年升高的负债水平将进一步加大房地产市场的风险。

其三，鼓励居民购房的信贷政策有所改变。

其四，随着房地产税的推出，和廉租房政策等各种房地产“供给侧改革”，投资者对未来房价的预期将会有所改变。

在当前“经济内循环”的大背景下，控制楼市风险避免大起大落似乎显得尤为重要，而如何控制?在诸多专家看来，“不涨不跌”是最好的。

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